土地登記とは
不動産登記は，皆様の大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し，これを一般公開することにより権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。
「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があります。一つは「表示に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。
Ⅰ．「表示（表題）に関する登記」は不動産（土地・建物）の物理的状況、例えるならば、土地であれば、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であります。
「表示（表題）に関する登記」は「土地家屋調査士」がこれを扱います。
Ⅱ．「権利に関する登記」は不動産（土地・建物）に関する各種権利、例えるならば、所有権や抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限、又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、「権利に関する登記」は「司法書士」がこれを扱います。
土地の登記記録（登記簿）の表題部に記載されている所在・地番・地目・地積を変更・更正する登記のほか、新たに登記記録（登記簿）を創設する登記があります。
土地登記の代表的な例
土地表題登記
- 赤道や水路の払い下げを受けた場合や公有水面を埋め立てた場合に、登記記録（登記簿）を新しく作成する登記を土地表題登記といいます。法務局へ土地表題登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点にコンクリート杭や金属標などの永久的な境界標の設置を行っておく必要があります。
- こんな時に、土地表題登記
- 官有地の払い下げを受けた方
- 新たに土地の表示が必要な方など
土地分筆登記
- 登記記録(登記簿）上、１つの土地を数筆の土地に分割する登記のことを分筆登記といいます。
一筆の土地の一部を分割して売却したい場合や相続に伴い分割することになった場合など、土地を有効利用するため、色々な状況で分筆登記は必要になります。
法務局へ分筆登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点にコンクリート杭や金属標などの永久的な境界標の設置を行っておく必要があります。 - こんな時に、土地分筆登記
- 共有の土地を分割し、各々の単独所有にしたい方
- 相続した土地を相続人ごとに分けたい方
- 1つの土地の一部分について売買を考えている方
土地合筆登記
- 登記記録(登記簿）上、数筆の土地を合わせて一筆の土地とする登記のことを合筆登記といいます。
どのような土地でも合筆登記ができるわけではなく、一定の制限があります。次の場合などには、合筆登記はできませんのでご注意ください。
隣り合っていない土地どうしの合筆
地目が異なる土地どうしの合筆
地番区域が異なる土地どうしの合筆
所有者が異なる土地どうしの合筆
所有者の持分が異なる土地どうしの合筆
所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆（例外があります） - こんな時に、土地合筆登記
- 遺産分割による分筆の前提に合筆が必要な方
- 隣り合った土地の筆数が多く、管理をする上のデメリットがある方
土地地目変更登記
- 土地の用途が変更したときに、現状の地目に変更する登記のことを地目変更登記といいます。
どのような地目にするかは規則で決められており、土地の主な利用目的に応じて次の２３種類に分類されています。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、農地を農地以外の土地に変更したり売却などをするときは、農地法の規定により、農業委員会への届出や許可（農地転用許可）が必要になります。 - こんな時に、土地地目変更登記
- 田畑を宅地や駐車場にした方
土地地積更正登記
- 登記記録(登記簿）の面積が実測面積と異なる場合に、登記記録の面積を実際の正しい面積に変える登記のことを地積更正登記といいます。
分筆登記を行う際に、地積更正登記を同時に行わなければならない場合があります。
地積更正登記を行うと、次の年度から登記後の地積により固定資産税課税や都市計画税が課税されます。
（※きちんと手続きを行わないと、以前の地積により多く課税されてしまう場合があります。）
法務局へ地積更正登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点にコンクリート杭や金属標などの永久的な境界標の設置を行っておく必要があります。 - こんな時に、土地地積更正登記
- 分筆登記をした方
- 所有する土地を売却したい方
- 相続税として土地を物納する方
